Vous envisagez d’acheter un logement neuf sur plan et de financer votre acquisition avec un crédit immobilier ? Vous avez peut-être entendu parler des intérêts intercalaires.
Lors d’un achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), le paiement du logement s’effectue progressivement, au rythme de la construction. Votre banque peut donc débloquer votre crédit en plusieurs fois.
Mais comment fonctionnent les intérêts intercalaires ? Combien coûtent-ils et quel impact ont-ils sur votre budget pendant les travaux ?
Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper sereinement le financement de votre futur logement.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont des intérêts bancaires calculés sur les sommes déjà débloquées dans le cadre d’un crédit immobilier, avant le début de son remboursement en capital.
Ils concernent notamment les achats immobiliers en VEFA, lorsque les fonds sont versés progressivement pendant la construction.
Contrairement à un achat immobilier ancien, pour lequel le financement est généralement débloqué en une seule fois, l’achat sur plan prévoit plusieurs échéances de paiement.
Les intérêts intercalaires correspondent donc au coût des fonds déjà empruntés pendant cette période.
Pour comprendre les différentes étapes de votre acquisition, consultez notre guide « Achat sur plan (VEFA) : comment ça fonctionne ? ».
Pourquoi paie-t-on des intérêts intercalaires en VEFA ?
Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur adresse des appels de fonds à mesure que la construction avance.
Ces paiements suivent un échéancier réglementé.
| Étape de construction | Montant maximal cumulé appelé |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix du logement |
| Mise hors d’eau | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Livraison | Solde de 5 %, sous réserve des conditions applicables |
Ces pourcentages correspondent à des plafonds cumulés. Les appels de fonds réels peuvent comporter davantage d’étapes.
À chaque échéance, votre banque débloque les sommes nécessaires, selon votre contrat de prêt et votre plan de financement.
Si votre crédit prévoit un différé d’amortissement, vous pouvez alors payer des intérêts sur les montants débloqués, sans encore rembourser le capital.
Découvrez également notre article « Appels de fonds en VEFA : comment fonctionne le paiement d’un logement neuf ? ».
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Le calcul dépend du montant déjà débloqué, du taux d’intérêt du crédit et de la durée pendant laquelle les fonds sont utilisés.
Pour un prêt à taux fixe, une estimation mensuelle simple est :
Intérêts intercalaires mensuels = capital débloqué × taux annuel ÷ 12
Exemple concret
Imaginons que vous achetiez un appartement neuf et que votre banque vous accorde un prêt de 200 000 €, à un taux fixe de 3,5 % par an.
Voici une simulation simplifiée des intérêts intercalaires selon les sommes débloquées :
| Capital débloqué | Intérêts mensuels estimés |
|---|---|
| 50 000 € | 145,83 € |
| 100 000 € | 291,67 € |
| 150 000 € | 437,50 € |
| 190 000 € | 554,17 € |
Ces montants sont donnés à titre d’exemple, hors assurance emprunteur et autres frais. Ils ne constituent pas une estimation des taux de crédit actuellement proposés.
Plus le montant débloqué augmente, plus les intérêts intercalaires mensuels progressent.
Le calcul exact dépend des dates de déblocage, des modalités prévues au contrat et de la méthode de calcul appliquée par la banque.
Quand commence-t-on à rembourser son crédit immobilier ?
Tout dépend des modalités de votre prêt.
Avec un différé partiel d’amortissement
Pendant la période de construction, vous payez généralement :
- Les intérêts intercalaires sur les fonds débloqués.
- Les cotisations d’assurance emprunteur, selon votre contrat.
Le remboursement du capital commence à la date prévue dans votre offre de prêt, souvent après le déblocage complet des fonds.
Sans différé d’amortissement
Certains financements prévoient un remboursement du capital dès les premiers déblocages.
Dans ce cas, les mensualités et le calcul des intérêts suivent les conditions de votre contrat.
Avec un différé total
Certains prêts peuvent prévoir le report du remboursement du capital et, selon les conditions contractuelles, des intérêts.
Cette solution peut réduire les sommes à payer pendant la construction, mais elle peut également augmenter le coût total du financement.
À retenir : le remboursement du capital ne commence pas automatiquement à la remise des clés. C’est votre contrat de crédit qui fixe les modalités et les échéances.
Quels sont les avantages et les inconvénients des intérêts intercalaires ?
Un budget mensuel potentiellement allégé pendant les travaux
Si votre crédit prévoit un différé d’amortissement, vous ne remboursez pas immédiatement le capital emprunté.
Cela peut être particulièrement utile si vous êtes encore locataire pendant la construction de votre futur logement.
Vous pouvez ainsi continuer à payer votre loyer tout en assumant progressivement les frais liés au financement.
Un coût supplémentaire à anticiper
Les intérêts intercalaires ne sont pas une réduction du coût de votre crédit.
Ils représentent un coût lié au déblocage progressif des fonds et à la période précédant l’amortissement du prêt.
Leur montant total dépend notamment :
- Du taux d’intérêt de votre crédit.
- Des sommes débloquées.
- Du calendrier des appels de fonds.
- De la durée de construction.
- Des modalités de remboursement négociées avec votre banque.
Il est donc important de les intégrer à votre budget global avant de vous engager.
Quel impact en cas de retard de livraison ?
Si la construction prend du retard, la période de déblocage progressif des fonds peut se prolonger.
Selon votre contrat de prêt, cela peut entraîner des intérêts intercalaires supplémentaires.
C’est pourquoi il est conseillé d’anticiper une marge financière dans votre budget, notamment si vous devez continuer à payer un loyer pendant cette période.
En cas de modification importante du calendrier, rapprochez-vous de votre banque pour connaître les conséquences sur votre financement.
Comment limiter le coût des intérêts intercalaires ?
Plusieurs réflexes peuvent vous aider à mieux maîtriser votre financement.
Comparer les offres de crédit
Avant de signer, demandez aux banques de vous présenter le coût global de votre prêt, en intégrant les éventuels intérêts intercalaires.
Comparez également les modalités de différé et la durée totale du financement.
Vérifier l’ordre de mobilisation des prêts
Si votre financement comprend plusieurs prêts, leur ordre de déblocage peut avoir un impact sur les intérêts à payer.
Votre banque pourra vous expliquer les possibilités prévues par votre plan de financement.
Anticiper l’assurance emprunteur
L’assurance peut représenter une dépense supplémentaire pendant la construction.
Pensez à vérifier sa date de prise d’effet, son coût et ses garanties.
Retrouvez nos conseils dans notre article « Tout savoir avant de souscrire une assurance emprunteur ».
Prévoir les dépenses pendant la construction
Loyer, assurance, intérêts intercalaires, frais annexes : votre budget doit prendre en compte les dépenses qui peuvent se cumuler avant votre emménagement.
Pour préparer cette étape, consultez notre guide « Budget immobilier : comment bien préparer son achat ? ».
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Les intérêts intercalaires sont-ils obligatoires en VEFA ?
Pas systématiquement. Leur existence et leurs modalités dépendent de votre contrat de prêt, notamment du déblocage progressif des fonds et de la présence éventuelle d’un différé d’amortissement.
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Paie-t-on les intérêts intercalaires jusqu'à la remise des clés ?
Pas nécessairement. Leur durée dépend du calendrier des déblocages et des conditions de remboursement prévues par votre banque.
-
Les intérêts intercalaires augmentent-ils le coût du crédit ?
Oui, ils constituent un coût de financement supplémentaire pendant la période concernée. Leur impact exact dépend du montant emprunté, du taux et de la durée du différé.
-
Peut-on négocier les intérêts intercalaires ?
Vous pouvez comparer et négocier certaines conditions de financement, notamment le taux du crédit, les modalités du différé et l’organisation des déblocages, sous réserve de l’accord de la banque.
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