Vous achetez un appartement neuf sur plan ? Contrairement à un logement ancien, dont le prix est généralement réglé lors de la signature chez le notaire, un logement acheté en VEFA se paie progressivement, au fur et à mesure de sa construction.
Ce fonctionnement repose sur les appels de fonds, envoyés par le promoteur à différentes étapes du chantier.
Mais à quel moment devez-vous payer ? Quels sont les pourcentages autorisés et comment anticiper les frais liés à votre crédit immobilier ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?
Lors d’un achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), votre logement n’est pas encore construit ou sa construction est en cours.
Vous ne réglez donc pas l’intégralité du prix dès la signature de l’acte authentique.
Le promoteur vous adresse des appels de fonds, correspondant aux sommes à verser selon l’avancement des travaux et l’échéancier prévu dans votre contrat de vente.
Chaque paiement représente une fraction du prix total de votre logement.
Ce système permet d’échelonner le financement de votre acquisition jusqu’à la livraison.
Pour comprendre toutes les étapes de ce type d’achat, découvrez notre guide « Achat sur plan (VEFA) : comment ça fonctionne ? ».
Quels sont les différents appels de fonds en VEFA ?
Le paiement d’un logement neuf en VEFA est encadré par le Code de la construction et de l’habitation.
Le promoteur doit respecter des plafonds correspondant à l’avancement réel du chantier.
| Étape de construction | Pourcentage maximal cumulé du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % |
| Livraison du logement | 100 % |
Attention : ces pourcentages sont des plafonds cumulés, et non des montants à additionner.
Par exemple, si vous avez déjà versé 35 % du prix à l’achèvement des fondations, le promoteur pourra demander jusqu’à 35 % supplémentaires à la mise hors d’eau, pour atteindre un total de 70 %.
Les appels de fonds peuvent être répartis en davantage d’étapes, selon l’échéancier contractuel, à condition de respecter ces plafonds.
Le calendrier exact varie donc d’un programme immobilier à l’autre.
Quel montant prévoir pour chaque appel de fonds ?
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 200 000 €, avec un échéancier simplifié utilisant les plafonds légaux.
| Étape | Montant versé à cette étape | Total déjà versé |
|---|---|---|
| Fondations achevées | 70 000 € | 70 000 € |
| Mise hors d’eau | 70 000 € | 140 000 € |
| Achèvement de l’immeuble | 50 000 € | 190 000 € |
| Livraison | 10 000 € | 200 000 € |
Cet exemple est indicatif. Dans la pratique, les versements peuvent être plus progressifs et le dépôt de garantie éventuellement versé à la réservation est pris en compte dans les sommes dues.
Et le dépôt de garantie à la réservation ?
Lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie peut vous être demandé.
Son montant est réglementé :
- 5 % maximum du prix prévisionnel si la vente doit être conclue dans un délai inférieur à un an.
- 2 % maximum si ce délai est compris entre un et deux ans.
- Aucun dépôt de garantie si le délai dépasse deux ans.
Ce dépôt n’est pas un appel de fonds lié à une étape de construction. Il est pris en compte dans le règlement de votre acquisition lorsque la vente se réalise.
Comment se déroule le paiement d’un appel de fonds ?
Lorsque le chantier atteint une étape prévue dans votre échéancier, le promoteur vous adresse une demande de paiement.
Cette demande précise généralement le montant à régler, l’étape de construction concernée et les modalités de règlement.
Avant de payer, vérifiez que l’appel de fonds correspond bien à votre contrat et à l’avancement des travaux.
Le promoteur ne peut pas exiger le paiement d’une étape de construction qui n’est pas encore réalisée.
Si vous financez votre achat avec un prêt immobilier
Vous transmettez généralement l’appel de fonds à votre banque, qui procède au déblocage des sommes selon les conditions de votre crédit.
Si vous disposez d’un apport personnel ou de plusieurs prêts, l’ordre de mobilisation des financements dépend de votre plan de financement et des modalités prévues par les établissements prêteurs.
Notre conseil : dès la préparation de votre crédit immobilier, transmettez l’échéancier prévisionnel des appels de fonds à votre banque pour anticiper les différents déblocages.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Lorsque vous achetez un logement neuf en VEFA avec un crédit immobilier, votre banque peut débloquer les fonds progressivement.
Pendant la construction, vous pouvez alors payer des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà débloquées.
Plus les travaux avancent, plus le montant emprunté effectivement versé augmente, ce qui peut faire évoluer les intérêts à payer.
Exemple de calcul
Imaginons que votre banque ait débloqué 70 000 € sur un prêt immobilier à un taux nominal annuel de 3 %.
Les intérêts correspondant à ce montant représentent approximativement :
70 000 € × 3 % ÷ 12 = 175 € par mois.
Si le montant débloqué passe ensuite à 140 000 €, les intérêts mensuels correspondants passent à environ 350 €, avec les mêmes hypothèses.
Ces montants sont donnés à titre d’exemple, hors assurance et autres frais éventuels.
Le fonctionnement réel dépend de votre contrat de prêt, notamment de l’existence d’un différé de remboursement.
Comment anticiper ces frais ?
Avant de signer votre offre de prêt, pensez à vérifier :
- Le montant prévisionnel des intérêts intercalaires.
- Le coût de l’assurance emprunteur pendant la construction.
- Les modalités du différé de remboursement.
- La date de début des mensualités complètes.
- Le coût total du financement.
Ces éléments sont particulièrement importants si vous devez continuer à payer un loyer pendant la construction de votre futur logement.
Le dernier appel de fonds : les 5 % à la livraison
À l’achèvement de l’immeuble, le promoteur peut avoir demandé jusqu’à 95 % du prix de vente.
Les 5 % restants deviennent exigibles lors de la mise à disposition du logement, généralement au moment de la remise des clés.
La livraison est une étape importante : elle vous permet de vérifier que votre logement correspond aux plans, aux équipements et aux prestations prévus dans votre contrat.
Prenez le temps d’examiner chaque pièce et de signaler les éventuels défauts constatés.
Peut-on consigner les 5 % restants ?
Oui. En cas de contestation portant sur la conformité du logement aux prévisions du contrat, vous pouvez consigner le solde du prix de vente.
La consignation consiste à déposer cette somme auprès d’un tiers, plutôt que de la verser directement au promoteur, dans les conditions prévues par la réglementation.
En l’absence d’accord entre les parties sur les modalités de consignation, celle-ci doit être effectuée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Il est important de distinguer la consignation d’un simple refus de paiement : la somme reste disponible, mais son versement au promoteur est suspendu dans l’attente du règlement de la contestation.
Pour préparer cette étape, découvrez notre guide « Livraison d’un logement neuf : comment bien préparer la remise des clés ? ».
Nos conseils pour anticiper les appels de fonds
Un achat en VEFA se prépare aussi sur le plan financier.
Pour suivre sereinement votre projet, nous vous recommandons de :
- Conserver votre échéancier prévisionnel afin de connaître les grandes étapes de paiement.
- Échanger régulièrement avec votre banque pour anticiper les déblocages.
- Prévoir les intérêts intercalaires dans votre budget pendant la construction.
- Vérifier chaque appel de fonds avant son règlement.
- Conserver les justificatifs de paiement jusqu’à la livraison de votre logement.
Une bonne anticipation vous permettra de mieux gérer votre budget tout au long du chantier.
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Les appels de fonds sont-ils obligatoires en VEFA ?
Oui. Le paiement progressif fait partie du fonctionnement d’un achat en VEFA. Les versements doivent respecter l’échéancier contractuel et les plafonds réglementaires.
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Peut-on recevoir plusieurs appels de fonds avant la livraison ?
Oui. Le promoteur peut prévoir plusieurs versements intermédiaires selon les étapes de construction, dans la limite des plafonds légaux.
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Qui paie les appels de fonds si j'ai un crédit immobilier ?
Les sommes peuvent être réglées grâce aux fonds débloqués par votre banque, selon votre contrat de prêt. Votre apport personnel peut également être mobilisé.
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Peut-on refuser de payer un appel de fonds ?
Un appel de fonds conforme au contrat et à l’avancement des travaux doit être réglé. En cas de désaccord, notamment si l’étape facturée n’est pas atteinte, contactez rapidement le promoteur et votre notaire avant toute décision.
Parlons de votre projet immobilier
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Les équipes imoja sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre projet.
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