Vous allez être ou souhaitez devenir propriétaire d’un logement dans un immeuble collectif ? Alors, la copropriété vous concerne. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les statuts de la copropriété des immeubles bâtis. Elle régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Un règlement de copropriété ainsi que l’État Descriptif de Division (EDD) est remis à chaque acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Voyons ce qu’implique ce règlement.
Les parties privatives et les parties communes
Le règlement de copropriété, annexé à votre acte de vente, définit ce qu’il faut entendre par parties communes et par parties privatives ainsi que les droits et obligations attachés à chacune d’elles.
Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de ce copropriétaire. On peut citer parmi les parties privatives :
- l’intérieur des appartements,
- les cloisons intérieures à l’exception des éléments de gros œuvre,
- les embellissements intérieurs (papiers peints, peinture…) et les revêtements de sol.
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Chacun peut les utiliser à condition de ne pas nuire aux autres propriétaires (stationnement abusif, encombrement des couloirs, troubles de voisinage…). Sont notamment considérés comme parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès aux immeubles,
- le gros œuvre des immeubles y compris les canalisations desservant plusieurs locaux privatifs,
- les locaux de services communs,
- les halls et couloirs.
Ces listes sont indicatives et non exhaustives. La définition des parties communes et des parties privatives est donnée par le règlement de copropriété auquel il convient de se référer.
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété se divisent en 3 catégories :
Les charges « courantes » relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Ce sont les dépenses habituelles et récurrentes d’année en année :
- l’assurance de l’immeuble, les taxes,
- les abonnements électriques des équipements communs,
- les honoraires du syndic,
- les frais de nettoyage, le contrat d’entretien ménager des parties communes
- les contrats de maintenance (ascenseur, pompe de relevage, VMC, etc.).
Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts (tantièmes) de parties communes définies dans l’état descriptif de division.
Les charges « travaux » relatives aux travaux votés en assemblée générale. Ces charges font l’objet d’appels de fonds à part.
Les charges « fonds de travaux » relatives à la réserve d’argent que le législateur demande de constituer pour prévenir les futures opérations de travaux.
La gestion de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il a pour objet la conservation et l’administration des parties communes de l’immeuble. Ses décisions se prennent en assemblée générale.
Conseil : si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale, faites valoir vos droits en renvoyant votre bulletin de vote par correspondance.
Le syndicat des copropriétaires confie à un syndic, entre autres, les missions suivantes :
- faire respecter les dispositions du règlement de copropriété,
- exécuter les décisions de l’assemblée générale,
- assurer la stabilité financière de la copropriété par la proposition d’un budget adapté, la bonne tenue du compte bancaire de la copropriété et le contrôle du recouvrement des charges des copropriétaires,
- administrer et entretenir l’immeuble,
- assurer l’entretien courant des parties communes en gérant les interventions des prestataires sous contrat (par exemple le remplacement d’un robinet commun, d’un éclairage, le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts,
- en cas d’urgence ou de danger, faire procéder à l’exécution des travaux,
- représenter le syndicat, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires dans les actes civils et en justice.
Le syndic est assisté et contrôlé par le conseil syndical, constitué de copropriétaires élus en assemblée générale.
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