Vous êtes propriétaire d’un appartement ou vous envisagez d’acheter un logement en copropriété ? En plus de votre crédit immobilier et de vos dépenses personnelles, vous devrez prévoir le paiement des charges de copropriété. Mais à quoi correspondent ces charges ? Comment sont-elles calculées et qui décide de leur montant ? Découvrez les informations essentielles pour comprendre ces dépenses et mieux anticiper votre budget de propriétaire.
Qu’est-ce que les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété correspondent aux dépenses nécessaires :
- au fonctionnement,
- à l’entretien,
- à la conservation d’un immeuble partagé entre plusieurs propriétaires.
Elles permettent notamment de financer l’entretien des parties communes, les équipements collectifs et la gestion de la résidence. Chaque copropriétaire contribue à ces dépenses selon les règles de répartition prévues par la loi et le règlement de copropriété.
Pour comprendre le fonctionnement général d’une résidence, consultez notre article « Qu’est-ce que la copropriété ? ».
Quels sont les différents types de charges ?
Il est important de distinguer les dépenses courantes, les travaux exceptionnels et les cotisations destinées à anticiper les futurs travaux.
1. Les charges courantes
Les charges courantes correspondent aux dépenses régulières nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
Elles comprennent notamment :
- les honoraires du syndic,
- l’assurance de l’immeuble,
- le nettoyage et l’entretien des parties communes,
- l’électricité des couloirs et des espaces communs,
- l’entretien des espaces verts,
- la maintenance des équipements collectifs,
- les dépenses de chauffage ou d’eau collectifs, lorsqu’ils existent.
Le budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale finance généralement ces dépenses.
2. Les charges liées aux travaux exceptionnels
Certaines dépenses ne font pas partie du fonctionnement courant de l’immeuble.
Il peut s’agir, par exemple :
- d’un ravalement de façade,
- de travaux de rénovation de la toiture,
- du remplacement d’un équipement collectif important,
- de travaux de rénovation énergétique.
Ces travaux font généralement l’objet de décisions spécifiques en assemblée générale et d’appels de fonds selon les modalités votées.
Pour aller plus loin, découvrez notre article « Travaux en copropriété : quelles autorisations sont nécessaires ? ».
3. Les cotisations au fonds de travaux
Le fonds de travaux est une réserve financière destinée à anticiper certaines dépenses importantes de la copropriété. Sa constitution est obligatoire pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation, concernées par la réglementation. Ce fonds est constitué, en principe, à l’issue d’une période de dix ans après la réception de l’immeuble.
Le montant minimal de la cotisation annuelle dépend de l’existence d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) :
- sans PPT adopté : au moins 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété,
- avec un PPT adopté : au moins 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus.
L’assemblée générale peut décider d’une cotisation supérieure. Les sommes versées restent attachées à la copropriété et ne sont, en principe, pas remboursées au vendeur lors de la vente de son lot.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Tous les copropriétaires ne paient pas nécessairement le même montant. La répartition dépend de la nature des dépenses et des caractéristiques de chaque lot.
Les charges générales
Les charges liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties selon la valeur relative des lots. Cette répartition est généralement exprimée en tantièmes.
Par exemple, un appartement représentant une quote-part plus importante de la copropriété contribuera davantage aux charges générales.
Les charges liées aux équipements collectifs
Les dépenses liées à certains services ou équipements communs sont réparties selon leur utilité objective pour chaque lot. C’est notamment le cas de l’ascenseur ou du chauffage collectif. Ainsi, un copropriétaire peut être tenu de participer aux frais d’un équipement même s’il choisit de ne pas l’utiliser. Dès lors que cet équipement présente une utilité objective pour son lot, le copropriétaire participe aux frais.
À savoir : le règlement de copropriété précise les différentes clés de répartition des charges. Il est donc important de le consulter pour comprendre les dépenses qui vous concernent.
Quand et comment payer les charges de copropriété ?
Le syndic est chargé d’organiser le paiement des dépenses de la copropriété. Pour financer les charges courantes, il adresse aux copropriétaires des appels de provisions calculés à partir du budget prévisionnel voté en assemblée générale. En principe, ces provisions sont exigibles chaque trimestre, sauf modalités différentes décidées dans les conditions prévues par la réglementation.
Comment fonctionne la régularisation annuelle ?
À la fin de l’exercice comptable, les dépenses réellement engagées sont comparées aux provisions versées. Après l’approbation des comptes par l’assemblée générale, une régularisation peut être effectuée :
- si vous avez versé davantage que votre part des dépenses réelles, le trop-perçu est pris en compte,
- si les dépenses sont supérieures aux provisions, un complément peut vous être demandé.
Le syndic transmet les informations permettant à chaque copropriétaire de connaître sa participation aux dépenses.
Pour tout savoir sur les décisions prises en assemblée générale, consultez notre article sur le déroulement d’une assemblée générale de copropriété.
Comment anticiper ses charges avant d’acheter un appartement ?
Les charges de copropriété représentent une dépense à intégrer dès la préparation de votre projet immobilier.
Avant d’acheter, pensez à vous renseigner sur :
- le montant des charges annuelles ou prévisionnelles,
- les équipements collectifs présents dans la résidence,
- les travaux récemment réalisés ou envisagés,
- l’existence d’un fonds de travaux,
- les éventuelles dépenses exceptionnelles à venir,
- les documents comptables et les décisions d’assemblée générale disponibles.
Dans une copropriété neuve, le montant des charges peut être estimatif lors de la commercialisation. Il pourra évoluer en fonction des dépenses réellement constatées après la mise en fonctionnement de la résidence.
Notre conseil : intégrez une provision mensuelle pour les charges de copropriété dans votre budget, même si leur paiement est trimestriel.
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Les charges de copropriété sont-elles obligatoires ?
Oui. Chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses de la copropriété selon les règles de répartition applicables à son lot.
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Pourquoi les charges de copropriété peuvent-elles augmenter ?
Elles peuvent évoluer en raison de l’augmentation des coûts d’entretien, de l’énergie, des contrats de maintenance ou des décisions prises pour la gestion de l’immeuble.
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Un propriétaire au rez-de-chaussée doit-il payer l'ascenseur ?
Cela dépend de l’utilité objective de l’ascenseur pour son lot et de la répartition prévue au règlement de copropriété. Un appartement au rez-de-chaussée peut, par exemple, bénéficier de l’ascenseur s’il permet d’accéder à une cave ou à un parking.
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Qui paie les charges de copropriété en cas de vente ?
La répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment de la date d’exigibilité des sommes et des règles applicables. Des ajustements peuvent être prévus dans l’acte de vente entre les parties.
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