Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez rénover votre cuisine, changer vos fenêtres ou réaménager votre intérieur ? Lorsque vous vivez en copropriété, certains travaux peuvent être réalisés librement, tandis que d’autres nécessitent l’accord des copropriétaires.
Quels travaux peut-on faire sans autorisation ? Quand faut-il obtenir l’accord de l’assemblée générale ? imoja vous aide à comprendre les règles à connaître avant de commencer vos travaux.
Peut-on faire librement des travaux dans son appartement ?
En tant que copropriétaire, vous êtes en principe libre de réaliser des travaux dans les parties privatives de votre logement.
Cette liberté comporte toutefois certaines limites. Vos travaux doivent respecter le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.
S’ils affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur du bâtiment, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement nécessaire.
Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un immeuble collectif, découvrez notre guide « Qu’est-ce que la copropriété ? ».
Quels travaux peut-on réaliser sans autorisation de la copropriété ?
Les travaux qui concernent uniquement les parties privatives et respectent les règles de l’immeuble ne nécessitent généralement pas de vote en assemblée générale.
Il peut notamment s’agir :
- De repeindre les murs ou de poser du papier peint.
- De rénover une cuisine ou une salle de bains.
- De remplacer des équipements sanitaires.
- D’installer des rangements ou des placards.
- De modifier des cloisons non porteuses.
- De réaliser certains travaux d’isolation intérieure.
- De changer un revêtement de sol, à condition notamment de respecter les exigences acoustiques applicables.
Attention : même lorsque les travaux se déroulent exclusivement dans votre appartement, ils ne doivent pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, aux équipements communs ou aux droits de vos voisins.
Par exemple, remplacer une moquette par du carrelage peut poser problème si cela dégrade l’isolation phonique et entraîne des nuisances sonores.
Avant de commencer, consultez donc le règlement de copropriété et renseignez-vous auprès de votre syndic en cas de doute.
Quels travaux nécessitent l’accord de l’assemblée générale ?
Certains travaux doivent être autorisés par les copropriétaires avant leur réalisation.
C’est notamment le cas lorsqu’ils affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble.
Les travaux qui touchent aux parties communes
Même à l’intérieur de votre appartement, certains éléments peuvent appartenir aux parties communes.
Selon le règlement de copropriété, il peut notamment s’agir :
- Des murs porteurs et de la structure du bâtiment.
- Des canalisations et réseaux collectifs.
- Des gaines techniques communes.
- De certains conduits et équipements collectifs.
Si vous souhaitez créer une ouverture dans un mur porteur ou intervenir sur une canalisation collective, vous devez obtenir les autorisations nécessaires.
Ces travaux sont généralement soumis à un vote à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Toutefois, des travaux entraînant une appropriation ou une destruction de parties communes peuvent relever de règles de majorité plus exigeantes.
Les travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble
Même lorsqu’ils concernent votre logement, certains aménagements peuvent modifier l’apparence générale de la résidence.
C’est notamment le cas si vous souhaitez :
- Modifier l’aspect ou la couleur de vos fenêtres et volets.
- Installer une unité extérieure de climatisation.
- Fermer un balcon.
- Créer une nouvelle ouverture.
- Installer certains équipements visibles en façade.
- Construire un aménagement dans un jardin ou sur une terrasse, selon leur statut juridique.
Ces projets nécessitent généralement une autorisation préalable de l’assemblée générale, le plus souvent à la majorité absolue de l’article 25.
À savoir : un jardin ou une terrasse dont vous avez l’usage exclusif peut juridiquement constituer une partie commune. Vous ne pouvez donc pas nécessairement y réaliser tous les aménagements que vous souhaitez.
Faut-il également demander une autorisation à la mairie ?
Dans certains cas, l’accord de la copropriété ne suffit pas.
Les travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment peuvent également nécessiter une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, selon leur nature et leur importance.
Cela peut notamment concerner la création d’une ouverture, la modification de certaines menuiseries ou la construction d’une véranda.
Avant de commencer votre projet, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune.
L’autorisation de l’assemblée générale et l’autorisation d’urbanisme sont deux démarches distinctes. L’obtention de l’une ne dispense pas nécessairement de l’autre.
Comment demander une autorisation de travaux en copropriété ?
Si votre projet nécessite l’accord des copropriétaires, plusieurs étapes sont à respecter.
1. Préparer votre projet
Rassemblez les informations nécessaires : description des travaux, plans, devis et, si besoin, documents techniques.
Pour des travaux touchant à la structure du bâtiment, l’intervention d’un professionnel qualifié peut être indispensable.
2. Contacter le syndic
Adressez votre demande au syndic afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Joignez les documents permettant aux copropriétaires de comprendre la nature des travaux et leurs conséquences éventuelles sur l’immeuble.
3. Attendre le vote des copropriétaires
Votre demande sera examinée lors de l’assemblée générale.
La majorité nécessaire dépend de la nature des travaux.
Si l’autorisation est accordée, vous pourrez organiser leur réalisation dans le respect de la décision votée et des éventuelles démarches administratives complémentaires.
Notre conseil : anticipez votre demande suffisamment tôt, car le calendrier des assemblées générales peut avoir un impact sur la date de démarrage de votre chantier.
Que risque-t-on en réalisant des travaux sans autorisation ?
Si vous effectuez des travaux sans avoir obtenu une autorisation obligatoire, vous vous exposez à différentes conséquences.
Le syndicat des copropriétaires peut notamment demander l’arrêt des travaux, leur régularisation lorsqu’elle est possible ou la remise en état des lieux.
En cas de désaccord, une procédure judiciaire peut être engagée.
Les délais pour agir varient selon la nature des travaux, le fondement juridique du recours et les circonstances. Il n’existe donc pas de délai unique applicable à toutes les situations.
Pour éviter ces difficultés, mieux vaut vérifier les règles avant d’engager des dépenses.
Les bons réflexes avant de commencer vos travaux
Vous avez un projet de rénovation ou d’aménagement dans votre appartement ?
Avant de contacter les artisans, pensez à :
- Relire votre règlement de copropriété.
- Vérifier si les travaux concernent uniquement les parties privatives.
- Identifier les éventuelles conséquences sur les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble.
- Contacter le syndic en cas de doute.
- Vérifier si une autorisation d’urbanisme est nécessaire.
- Respecter les horaires et les règles applicables aux travaux dans la résidence.
Ces quelques précautions vous permettront de réaliser votre projet plus sereinement.
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Peut-on refaire sa cuisine ou sa salle de bains sans autorisation ?
Oui, en principe, si les travaux concernent uniquement les parties privatives et n’affectent ni les réseaux collectifs, ni la structure de l’immeuble, ni les droits des autres copropriétaires.
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Faut-il l'accord de la copropriété pour changer ses fenêtres ?
Une autorisation peut être nécessaire si le remplacement modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Il faut également vérifier le règlement de copropriété et les éventuelles obligations d’urbanisme.
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Peut-on installer une climatisation dans un appartement en copropriété ?
L’installation d’une unité extérieure nécessite généralement l’accord de l’assemblée générale lorsqu’elle modifie la façade ou affecte une partie commune. Une autorisation d’urbanisme peut aussi être requise.
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Que faire si l'assemblée générale refuse mes travaux ?
Vous pouvez demander les motifs du refus et examiner les possibilités d’adaptation de votre projet. Dans certaines situations, un recours judiciaire peut être envisagé, selon les conditions prévues par la réglementation.
Parlons de votre projet immobilier
Vous avez un projet immobilier ou des questions sur l’accession à la propriété ?
Les équipes imoja sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre projet.
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