Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété ? Chaque année, vous êtes invité à participer à une assemblée générale (AG) pour prendre part aux décisions concernant votre résidence.
Cette réunion permet notamment de voter le budget, d’approuver les comptes, de décider des travaux et d’organiser la gestion de l’immeuble.
Mais comment se déroule une assemblée générale de copropriété ? Peut-on voter sans être présent ? Et comment sont prises les décisions ?
Voici les étapes essentielles pour bien préparer votre participation.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale est une réunion qui rassemble les copropriétaires d’un immeuble afin de prendre les décisions nécessaires à son fonctionnement. Elle doit, en principe, être organisée au moins une fois par an.
Elle permet notamment de :
- Approuver les comptes de l’exercice précédent.
- Voter le budget prévisionnel.
- Décider des travaux à réaliser.
- Désigner ou renouveler le syndic.
- Élire les membres du conseil syndical.
- Examiner les demandes soumises par les copropriétaires.
Pour mieux comprendre l’organisation d’une résidence, découvrez notre guide « Qu’est-ce que la copropriété ? ».
1. La convocation à l’assemblée générale
Le syndic est généralement chargé d’organiser l’assemblée générale et d’envoyer les convocations aux copropriétaires.
Quand reçoit-on la convocation ?
Sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours calendaires avant la réunion.
Elle précise notamment :
- La date, l’heure et le lieu de l’assemblée.
- L’ordre du jour.
- Les projets de résolution soumis au vote.
- Les documents nécessaires à certaines décisions.
- Le formulaire de vote par correspondance.
Depuis l’évolution des règles de notification, l’envoi électronique sécurisé constitue le principe. Les copropriétaires peuvent toutefois demander à recevoir leurs notifications par voie postale.
Peut-on ajouter une question à l’ordre du jour ?
Oui. Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour.
Cette demande doit être transmise suffisamment tôt, avant l’envoi de la convocation, et respecter les formalités applicables.
À savoir : une question qui ne figure pas à l’ordre du jour peut être discutée pendant la réunion, mais elle ne peut pas faire l’objet d’une décision votée.
2. Comment participer à une assemblée générale ?
Plusieurs possibilités existent pour exercer votre droit de vote.
Participer en présentiel
Vous pouvez assister directement à la réunion, généralement organisée dans la commune où se situe la copropriété, sauf disposition ou décision contraire.
Votre présence permet de poser des questions, de participer aux échanges et de voter les résolutions.
Donner un pouvoir à une autre personne
Si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale, vous pouvez vous faire représenter par une personne de confiance, copropriétaire ou non.
Certaines personnes, notamment le syndic et ses proches ou collaborateurs dans les cas prévus par la loi, ne peuvent toutefois pas recevoir de mandat.
En principe, un mandataire ne peut pas détenir plus de trois pouvoirs, sauf notamment si le total des voix dont il dispose, avec celles de ses mandants, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.
Voter par correspondance
Vous pouvez également voter avant la réunion à l’aide du formulaire joint à la convocation.
Celui-ci permet d’indiquer votre choix pour chaque résolution : pour, contre ou abstention.
Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant l’assemblée générale.
Attention : si une résolution est modifiée pendant la réunion, les règles de prise en compte du vote par correspondance peuvent avoir des conséquences sur votre participation à cette décision.
Participer à distance
La visioconférence ou l’audioconférence peuvent être utilisées lorsque la copropriété a préalablement adopté les moyens techniques nécessaires.
Si cette possibilité est mise en place, vous devez informer le syndic de votre souhait de participer à distance au plus tard trois jours francs avant la réunion.
3. Comment se déroule la réunion ?
Le jour de l’assemblée générale, plusieurs étapes permettent d’organiser les échanges et les votes.
La feuille de présence
Les copropriétaires présents et les personnes qui les représentent sont identifiés sur la feuille de présence.
Les participants à distance sont également pris en compte selon les modalités prévues.
Cette étape permet de déterminer les copropriétaires participant aux décisions.
La désignation du bureau
Au début de la séance, les copropriétaires désignent :
- Un président de séance, chargé de diriger les débats.
- Un secrétaire, généralement le syndic, chargé notamment d’établir le procès-verbal.
- Éventuellement un ou plusieurs scrutateurs, qui participent au contrôle des votes.
La désignation du président de séance est obligatoire.
L’examen des résolutions
Les copropriétaires examinent ensuite les questions inscrites à l’ordre du jour.
Chaque résolution peut faire l’objet d’échanges avant d’être soumise au vote.
Le président de séance veille au bon déroulement des débats et à l’application des règles de vote.
4. Comment fonctionnent les votes en assemblée générale ?
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes de copropriété, sous réserve des règles légales particulières.
Les décisions ne sont donc pas systématiquement prises selon le principe d’une personne égale une voix.
Les différentes majorités
La majorité nécessaire dépend de la nature de la décision.
| Type de majorité | Principe |
|---|---|
| Majorité simple (article 24) | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance |
| Majorité absolue (article 25) | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
| Double majorité (article 26) | Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix |
| Unanimité | Accord de l’ensemble des copropriétaires pour certaines décisions particulières |
Des mécanismes de second vote peuvent s’appliquer à certaines résolutions lorsque les conditions légales sont réunies.
Quels sujets sont soumis au vote ?
L’assemblée générale peut notamment se prononcer sur :
- L’approbation des comptes.
- Le budget prévisionnel.
- Les contrats de gestion.
- Les travaux d’entretien ou d’amélioration.
- Les autorisations de travaux concernant les parties communes.
- Certaines décisions relatives aux équipements collectifs.
Les règles de majorité varient selon les décisions.
Pour approfondir le sujet, consultez notre article « Droits et devoirs du copropriétaire ».
5. Quel est le rôle du syndic pendant l’assemblée générale ?
Le syndic intervient dans la préparation et l’organisation de la réunion.
Il établit notamment l’ordre du jour, transmet les documents nécessaires et présente les informations relatives à la gestion de la copropriété.
Il peut également expliquer les dépenses engagées, les contrats en cours et les projets de travaux.
Après la réunion, il est chargé de mettre en œuvre les décisions adoptées, dans le respect des règles et délais applicables.
Pour mieux comprendre ses missions, découvrez notre article « Comprendre l’obligation légale d’avoir un syndic pour les copropriétés neuves ».
6. Que se passe-t-il après l’assemblée générale ?
À l’issue de la réunion, un procès-verbal est établi pour conserver une trace officielle des décisions prises.
Le procès-verbal d’assemblée générale
Ce document mentionne notamment :
- Les résolutions examinées.
- Les décisions adoptées ou rejetées.
- Les résultats des votes.
- Les informations réglementaires relatives aux votes et aux participants.
Il est signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les éventuels scrutateurs.
Les décisions doivent être notifiées aux copropriétaires dans un délai d’un mois suivant l’assemblée générale, selon les modalités applicables à leur situation.
Peut-on contester une décision ?
Oui. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester certaines décisions devant le tribunal judiciaire.
Ils disposent en principe d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Cette contestation doit respecter les conditions légales et nécessite le recours à un avocat.
Comment sont appliquées les décisions ?
Le syndic assure ensuite l’exécution des décisions adoptées.
Il peut notamment organiser les travaux votés, ajuster les appels de fonds ou mettre en place les contrats approuvés.
Pour comprendre les conséquences financières de ces décisions, consultez notre article « Charges de copropriété : définition, calcul et fonctionnement ».
Comment bien préparer sa première assemblée générale ?
Si vous venez d’acheter votre logement, votre première assemblée générale peut sembler complexe.
Quelques réflexes vous aideront à mieux comprendre les échanges :
- Lisez attentivement la convocation et l’ordre du jour.
- Consultez les documents financiers transmis.
- Repérez les résolutions qui concernent directement votre logement.
- Préparez vos questions avant la réunion.
- Vérifiez les modalités de participation si vous ne pouvez pas vous déplacer.
Notre conseil : participer aux assemblées générales permet de mieux comprendre la gestion de votre résidence et de prendre part aux décisions qui peuvent influencer vos charges et votre cadre de vie.
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Est-il obligatoire d'assister à une assemblée générale ?
Non. Votre présence n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée pour participer aux décisions. Vous pouvez également donner un pouvoir ou voter par correspondance.
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Combien de fois par an une assemblée générale doit-elle être organisée ?
En principe, une assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an. Des assemblées supplémentaires peuvent être organisées si nécessaire.
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Peut-on voter sans se déplacer ?
Oui. Vous pouvez donner un pouvoir, voter par correspondance ou participer à distance lorsque les modalités techniques ont été mises en place.
-
Peut-on contester une décision prise en assemblée générale ?
Oui, sous certaines conditions. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent en principe de deux mois après la notification du procès-verbal pour engager une contestation judiciaire.
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