Vous disposez d’une chambre supplémentaire dans votre maison ou votre appartement ? La louer à un étudiant ou à un jeune actif peut être une solution pour compléter vos revenus tout en partageant votre logement.
Mais peut-on louer une chambre de sa résidence principale lorsqu’on est propriétaire ? Quelles sont les obligations à respecter et les règles fiscales applicables ?
La réponse dépend notamment des caractéristiques du logement, du contrat de location et des conditions dans lesquelles vous avez acheté votre bien. C’est particulièrement important si vous avez bénéficié d’un dispositif d’aide à l’accession à la propriété.
Pourquoi louer une chambre de sa résidence principale ?
Louer une chambre chez soi présente plusieurs avantages. Le premier est financier. Les loyers perçus peuvent contribuer au remboursement du crédit immobilier ou aux dépenses courantes du logement.
Cette solution peut également répondre à un besoin de compagnie, notamment pour les personnes vivant seules.
Pour les locataires, elle constitue une possibilité de se loger tout en bénéficiant d’espaces communs, comme une cuisine ou une salle de bain.
Toutefois, accueillir un locataire chez soi implique de respecter certaines règles et d’accepter de partager une partie de son quotidien.
Quelles conditions pour louer une chambre chez soi ?
Pour proposer une chambre à la location, le logement doit respecter les critères de décence et de sécurité applicables.
Une chambre suffisamment grande et adaptée
En règle générale, un logement loué doit comporter une pièce principale présentant au moins 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
Des règles particulières peuvent s’appliquer selon la configuration de la location et le règlement sanitaire départemental.
La chambre doit également permettre une occupation dans de bonnes conditions, notamment en matière d’aération, d’éclairage et de sécurité.
Une chambre correctement meublée
Dans le cadre d’une location meublée, le locataire doit disposer des équipements nécessaires à la vie quotidienne. La chambre doit notamment permettre de dormir, de ranger ses affaires et de bénéficier d’un éclairage adapté.
L’accès aux équipements essentiels, comme la cuisine et les sanitaires, doit également être organisé.
Un logement respectant les obligations de location
Le propriétaire doit vérifier les règles applicables en matière de performance énergétique et de diagnostics immobiliers.
Il doit également tenir compte des éventuelles restrictions prévues par son règlement de copropriété et informer son assureur de la présence d’un locataire.
Peut-on louer une chambre après un achat en BRS, PSLA ou Accession Coopérative ?
Si vous avez acheté votre logement grâce à un dispositif d’accession sociale, la location d’une chambre nécessite des vérifications supplémentaires.
Ces dispositifs ont pour objectif de favoriser l’acquisition d’une résidence principale. Ils peuvent donc prévoir des conditions particulières concernant l’occupation ou la mise en location du logement.
Louer une chambre dans un logement en BRS
Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet de devenir propriétaire d’un logement à prix encadré, sous certaines conditions.
Depuis juillet 2024, la réglementation prévoit qu’un propriétaire en BRS peut envisager de louer tout ou partie de son logement, sauf si son contrat de bail l’interdit. Il doit toutefois continuer à occuper le logement à titre de résidence principale et informer préalablement l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de son projet, en précisant la période et la partie concernée.
Avant toute démarche, il est donc indispensable de consulter son contrat de BRS et de se rapprocher de son OFS.
Pour mieux comprendre ce dispositif, consultez notre guide du Bail Réel Solidaire.
Louer une chambre dans un logement acheté en PSLA
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet d’accéder progressivement à la propriété, avec une première phase locative suivie d’une éventuelle acquisition.
Pendant la phase locative, l’occupant n’est pas encore propriétaire du logement. Il doit donc respecter les conditions de son contrat avant d’envisager une mise à disposition d’une chambre.
Après la levée d’option, les engagements liés au dispositif, au financement et aux conditions d’occupation doivent être vérifiés. La location d’une chambre ne doit donc pas être considérée comme automatiquement autorisée.
Et pour l’Accession Coopérative ?
En Accession Coopérative, les possibilités de location dépendent notamment des conditions contractuelles et des éventuels engagements liés à l’achat. Avant de louer une chambre, il est conseillé de vérifier son acte de vente et de contacter l’organisme qui a commercialisé le logement.
Dans tous les cas, mieux vaut demander une confirmation écrite avant de signer un contrat de location.
Quelle fiscalité pour la location d’une chambre chez soi ?
Les revenus provenant d’une location meublée relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, une exonération d’impôt sur le revenu peut s’appliquer lorsque plusieurs conditions sont réunies.
Les conditions d’exonération
Pour bénéficier de l’exonération prévue pour la location meublée d’une partie de sa résidence principale, il faut notamment que :
- La chambre louée fasse partie de votre résidence principale.
- Le locataire en fasse sa résidence principale, ou sa résidence temporaire dans le cas prévu pour certains salariés saisonniers.
- Le loyer reste dans les limites considérées comme raisonnables par l’administration fiscale.
Quels sont les plafonds de loyer en 2026 ?
Pour l’année 2026, les plafonds annuels de loyer hors charges retenus par l’administration fiscale sont les suivants :
| Localisation | Plafonds annuel hors charges |
|---|---|
| Île-de-France | 215 €/m² |
| Autres régions, dont la Bretagne | 159 €/m² |
Par exemple, pour une chambre de 12 m² située en Bretagne, le plafond indicatif est de 1 908 € par an hors charges, soit 159 € par mois hors charges. Ces montants sont réévalués chaque année.
Si les conditions d’exonération ne sont pas remplies, les revenus locatifs sont en principe imposables selon les règles applicables à la location meublée.
La location peut également avoir des conséquences sur certaines taxes, notamment la cotisation foncière des entreprises (CFE), avec des exonérations possibles.
Pour connaître les règles actualisées, consultez le site officiel des impôts.
Quelles démarches effectuer avant de louer une chambre ?
Avant d’accueillir un locataire, plusieurs étapes sont à prévoir.
1. Vérifier que la location est autorisée
Consultez votre règlement de copropriété, votre acte de vente et, si nécessaire, votre contrat d’accession ou de financement.
2. Vérifier les caractéristiques du logement
Assurez-vous que la chambre et les espaces mis à disposition respectent les exigences applicables à la location.
3. Préparer les documents nécessaires
Selon le type de location, vous devrez notamment prévoir les diagnostics obligatoires, le contrat de location, l’inventaire du mobilier et l’état des lieux.
4. Choisir le contrat adapté
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le bail est généralement conclu pour un an, ou neuf mois lorsqu’il s’agit d’un étudiant.
D’autres contrats peuvent être envisageables selon la situation du locataire et les conditions légales.
5. Vérifier vos obligations fiscales
Selon votre situation, des formalités de déclaration d’activité et de revenus peuvent être nécessaires.
Enfin, prenez le temps d’échanger avec votre futur locataire sur les règles de vie commune, les espaces partagés et la répartition des charges.
Louer une chambre chez soi : un projet à bien préparer
Louer une chambre dans sa résidence principale peut être une solution intéressante pour compléter ses revenus et partager son logement. Mais cette possibilité n’est pas automatique, particulièrement lorsque le bien a été acquis grâce à un dispositif d’accession sociale.
Avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier les conditions de votre contrat et les obligations applicables.
Parlons de votre projet immobilier
Chez imoja, nos équipes accompagnent les ménages dans leur projet d’accession à la propriété.
Si vous avez des questions sur les conditions d’occupation de votre logement, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller.
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Peut-on louer une chambre sans quitter sa résidence principale ?
Oui, un propriétaire peut généralement louer une chambre tout en continuant à vivre dans son logement, sous réserve de respecter les règles applicables.
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Les revenus d'une chambre louée sont-ils imposables ?
Ils sont en principe imposables dans la catégorie des BIC. Une exonération peut toutefois s’appliquer sous certaines conditions, selon les dispositions fiscales en vigueur.
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Faut-il un bail pour louer une chambre meublée ?
Oui, lorsqu’il s’agit d’une location d’habitation soumise à la réglementation des baux meublés, un contrat écrit adapté doit être établi.
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Peut-on louer une chambre achetée avec un PTZ ?
Le PTZ impose des conditions d’occupation de la résidence principale. La location d’une chambre doit être examinée au regard des règles du prêt et de ses éventuelles clauses contractuelles.
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