Vous souhaitez devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Au-delà du prix du logement, plusieurs dépenses sont à anticiper, notamment les frais de notaire.
Aussi appelés frais d’acquisition, ils sont généralement à la charge de l’acheteur et doivent être réglés lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Mais à quoi correspondent-ils exactement ? Quel montant prévoir dans le neuf et dans l’ancien ? Et comment les calculer ?
Voici les informations essentielles pour préparer votre budget immobilier.
Que comprennent les frais de notaire ?
Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de notaire ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire.
Ils regroupent plusieurs dépenses nécessaires à la réalisation de votre achat immobilier :
- Les impôts et taxes collectés pour le compte de l’État et des collectivités.
- Les émoluments du notaire, qui correspondent à sa rémunération réglementée.
- Les frais de formalités et les débours, nécessaires à la constitution et au traitement du dossier.
Le montant total dépend principalement du prix du logement, de sa localisation et du régime fiscal applicable à la vente.
Frais de notaire dans le neuf et dans l’ancien : quelle différence ?
Les frais d’acquisition sont généralement moins élevés pour un logement neuf vendu par un promoteur que pour un logement ancien.
| Type d’achat immobilier | Frais d’acquisition estimés |
|---|---|
| Logement neuf vendu par un promoteur, notamment en VEFA | Environ 2 à 3 % du prix |
| Logement ancien | Environ 7 à 8 % du prix, parfois davantage selon la fiscalité applicable |
Ces pourcentages sont indicatifs. Le montant exact dépend des caractéristiques de votre acquisition.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?
Lorsqu’un logement neuf est vendu par un professionnel dans le cadre d’une opération soumise à la TVA immobilière, il bénéficie généralement d’un taux réduit de taxe de publicité foncière.
C’est notamment le cas de nombreux logements achetés en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
Attention : un logement qui n’a jamais été habité ne bénéficie pas automatiquement des frais réduits. Le régime fiscal dépend également des conditions de la vente et de la qualité du vendeur.
Pour mieux comprendre ce mode d’acquisition, consultez notre guide « Achat sur plan (VEFA) : comment ça fonctionne ? ».
Comment se décomposent les frais de notaire ?
1. Les impôts et taxes
Ils représentent généralement la part la plus importante des frais d’acquisition dans l’ancien.
Ils comprennent notamment les droits de mutation ou la taxe de publicité foncière, ainsi que la contribution de sécurité immobilière.
Leur montant varie selon le régime fiscal de la vente et, pour certains droits, selon le département.
À savoir : depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent temporairement augmenter certains droits de mutation dans l’ancien, jusqu’au 31 mars 2028. Cette majoration ne s’applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale, sous les conditions prévues par la loi.
2. Les émoluments du notaire
Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire pour les prestations tarifées, notamment la rédaction de l’acte authentique de vente.
Ils sont calculés selon un barème réglementé.
Leur montant ne dépend donc pas librement des tarifs pratiqués par chaque étude notariale.
3. Les formalités et les débours
Le notaire doit accomplir différentes démarches pour sécuriser votre acquisition.
Il peut notamment consulter des documents d’urbanisme, obtenir des renseignements cadastraux ou demander des pièces auprès de différents organismes.
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour votre compte auprès de tiers.
Ils sont distincts de ses émoluments.
Exemple : combien prévoir pour un logement à 200 000 € ?
Prenons l’exemple d’un achat immobilier de 200 000 €.
| Type de logement | Estimation indicative |
|---|---|
| Logement neuf éligible aux frais réduits (2 à 3 %) | 4 000 à 6 000 € |
| Logement ancien (7 à 8 %) | 14 000 à 16 000 € |
Dans cet exemple, les frais d’acquisition peuvent représenter une différence de plusieurs milliers d’euros.
Il s’agit toutefois d’ordres de grandeur et non d’un devis.
Pour obtenir une estimation plus précise, vous pouvez utiliser le simulateur de frais d’acquisition de l’ANIL.
Cet outil prend notamment en compte le type d’acquisition, le prix du logement et sa localisation.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Les frais d’acquisition sont généralement réglés au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Avant le rendez-vous, le notaire vous communique les sommes à verser.
Il peut demander une provision correspondant à une estimation des frais. Une régularisation intervient ensuite lorsque les montants définitifs sont connus.
Peut-on financer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?
Cela dépend de votre plan de financement et des conditions proposées par votre banque.
Dans certains cas, les frais d’acquisition peuvent être intégrés au financement. Dans d’autres, la banque demande qu’ils soient couverts par votre apport personnel.
Il est donc important d’aborder ce point dès la préparation de votre budget.
Pour découvrir les différentes étapes de votre projet, consultez notre guide « Les étapes d’un achat immobilier dans le neuf ».
Comment anticiper les frais de notaire dans son budget ?
Avant de vous engager dans un achat immobilier, pensez à :
- Estimer les frais d’acquisition en fonction du logement choisi.
- Vérifier si votre achat bénéficie de frais réduits.
- Prévoir les autres dépenses liées au financement : frais bancaires, assurance emprunteur et éventuels frais de garantie.
- Échanger avec votre banque sur la part à financer avec votre apport.
- Demander au notaire une estimation avant la signature.
Les frais d’acquisition ne sont qu’une partie des dépenses à anticiper pour devenir propriétaire.
Pour comprendre le rôle du professionnel qui accompagne et sécurise votre transaction, découvrez notre article « Le rôle incontournable du notaire dans une transaction immobilière ».
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Les frais de notaire sont-ils obligatoires ?
Oui. Lors d’un achat immobilier nécessitant un acte authentique, l’acquéreur doit généralement régler les frais d’acquisition correspondants.
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Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Certaines ventes de logements neufs, notamment celles réalisées par un promoteur et soumises à la TVA immobilière, bénéficient d’une taxe de publicité foncière réduite.
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Qui paie les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?
Ils sont généralement à la charge de l’acquéreur, sauf disposition contractuelle particulière.
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Peut-on connaître le montant exact avant la signature ?
Le notaire peut vous communiquer une estimation détaillée avant la signature. Le montant définitif est établi après l’accomplissement des formalités et la régularisation des frais.
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