Vous avez trouvé un appartement ou une maison qui correspond à vos attentes ? Avant de signer l’acte définitif chez le notaire, une étape importante vous attend : le compromis de vente.
Ce document permet au vendeur et à l’acheteur de formaliser leur accord sur le bien immobilier, son prix et les conditions de la transaction.
Mais à quoi engage un compromis de vente ? Quel est le délai de rétractation et que se passe-t-il si votre prêt immobilier est refusé ? Voici les informations essentielles à connaître avant de signer.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente immobilier ?
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement à réaliser une transaction immobilière.
Le vendeur s’engage à céder son bien au prix convenu, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir selon les conditions définies dans le contrat.
En principe, lorsque les parties se sont accordées sur le bien et sur son prix, le compromis vaut vente, sous réserve notamment des conditions suspensives et du droit de rétractation de l’acquéreur.
La signature de l’acte authentique chez le notaire intervient ensuite pour finaliser la transaction.
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Ces deux avant-contrats permettent de préparer une vente immobilière, mais ils n’engagent pas les parties de la même manière.
Le compromis de vente engage réciproquement le vendeur et l’acheteur, sous réserve des protections et conditions prévues.
La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à réserver le bien à un acheteur potentiel pendant une durée déterminée. L’acheteur bénéficie alors d’une option lui permettant de décider s’il souhaite acquérir le logement.
Dans les deux cas, un acquéreur non professionnel bénéficie en principe d’un délai légal de rétractation de dix jours lorsqu’il achète un logement.
Que contient un compromis de vente ?
Le compromis de vente rassemble les informations essentielles à la transaction.
Il précise notamment :
- L’identité du vendeur et de l’acheteur.
- La description et l’adresse du logement.
- Le prix de vente et les modalités de paiement.
- Les éventuelles conditions suspensives.
- La date prévisionnelle de signature de l’acte définitif.
- Les modalités de disponibilité du logement.
- Les éventuels honoraires d’agence et leur répartition.
Des documents doivent également être communiqués à l’acquéreur, notamment les diagnostics immobiliers applicables au logement.
Pour un appartement en copropriété, des informations complémentaires sont nécessaires concernant l’organisation de l’immeuble, les charges et certains travaux.
Notre conseil : prenez le temps de lire l’ensemble des documents et de demander des explications au notaire avant de signer.
Faut-il verser un dépôt de garantie lors du compromis ?
Lors de la signature d’un compromis de vente, il est fréquent qu’un dépôt de garantie soit demandé à l’acquéreur.
Son montant est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente, mais ce versement n’est pas systématiquement obligatoire.
La somme est habituellement conservée sur un compte séquestre, notamment chez le notaire.
Lorsque la vente se réalise, elle est déduite du prix total du logement.
En revanche, si la transaction est annulée, les conditions de restitution dépendent du motif de l’annulation et des dispositions du compromis.
Quelles sont les conditions suspensives d’un compromis de vente ?
Les conditions suspensives permettent de prévoir qu’une vente ne se réalisera que si certains événements se produisent. Elles protègent notamment l’acquéreur lorsque son projet dépend d’un financement bancaire.
La condition suspensive d’obtention du prêt
Lorsque l’achat est financé par un crédit immobilier, le compromis prévoit en principe une condition suspensive d’obtention du prêt.
Si la banque refuse le financement dans les conditions prévues au contrat et que l’acquéreur a respecté ses obligations, la vente peut être annulée sans pénalité.
Le dépôt de garantie doit alors être restitué.
Les autres conditions suspensives possibles
Selon les caractéristiques du bien, le compromis peut également prévoir d’autres conditions, par exemple :
- L’absence d’exercice d’un droit de préemption.
- L’obtention d’une autorisation administrative.
- La réalisation de certains travaux avant la vente.
Les conditions et les délais doivent être clairement précisés dans le contrat.
Attention : une clause de dédit, qui permet éventuellement à une partie de renoncer à la vente moyennant une somme convenue, ne doit pas être confondue avec une condition suspensive.
Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours calendaires.
Ce délai commence en principe le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis, ou de sa remise selon les modalités légales.
Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pendant cette période, l’acquéreur peut revenir sur sa décision sans avoir à justifier son choix et sans pénalité.
Il doit notifier sa rétractation selon les formes prévues, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les sommes versées doivent alors lui être restituées dans le délai légal applicable, en principe 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Passé ce délai de rétractation, l’acquéreur reste engagé, sauf si une condition suspensive permet de mettre fin au contrat ou si une autre disposition contractuelle ou légale s’applique.
Quels documents sont annexés au compromis de vente ?
Le vendeur doit fournir différents documents pour informer l’acheteur sur les caractéristiques et l’état du logement.
Selon la nature, l’âge et la localisation du bien, le dossier de diagnostic technique peut notamment comprendre :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le constat de risque d’exposition au plomb.
- Le diagnostic amiante.
- L’état relatif à la présence de termites.
- L’état des risques.
- Les diagnostics des installations intérieures de gaz et d’électricité, lorsqu’ils sont requis.
- Les informations relatives à l’assainissement, selon la situation du logement.
Pour un bien en copropriété, des documents complémentaires sont également à communiquer, notamment le règlement de copropriété, certaines informations financières et les procès-verbaux d’assemblées générales requis.
La liste exacte dépend du logement et de la réglementation applicable.
Compromis de vente et achat sur plan : quelle différence ?
Si vous achetez un logement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), également appelée achat sur plan, le parcours est différent.
Au lieu d’un compromis de vente classique, vous signez généralement un contrat de réservation avec le promoteur immobilier.
Ce contrat permet de réserver un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction est en cours.
Le dépôt de garantie éventuel est encadré :
- Jusqu’à 5 % du prix de vente si l’acte définitif est signé dans un délai inférieur à un an.
- Jusqu’à 2 % si l’acte est signé dans un délai compris entre un et deux ans.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si ce délai dépasse deux ans.
L’acquéreur bénéficie également d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour découvrir ce parcours spécifique, consultez notre guide « Achat sur plan (VEFA) : comment ça fonctionne ? ».
Que se passe-t-il après la signature du compromis ?
Une fois le compromis signé et le délai de rétractation écoulé, plusieurs démarches restent à effectuer.
L’acquéreur doit notamment finaliser son financement et transmettre les justificatifs nécessaires.
Le notaire procède aux vérifications juridiques et administratives indispensables à la vente.
Lorsque les conditions prévues au compromis sont remplies, les parties peuvent signer l’acte authentique.
C’est à cette étape que la vente est finalisée et que les clés sont généralement remises à l’acheteur, selon les modalités convenues.
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Le compromis de vente est-il obligatoire ?
Non. La signature d’un compromis n’est pas systématiquement obligatoire pour réaliser une vente immobilière. Il reste toutefois très courant, car il permet d’encadrer les engagements des parties avant la signature définitive.
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Peut-on annuler un compromis de vente après dix jours ?
Cela peut être possible dans certaines situations, notamment lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas. En dehors des cas prévus, l’annulation peut entraîner des conséquences financières ou juridiques.
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Que se passe-t-il si mon prêt immobilier est refusé ?
Si votre compromis contient une condition suspensive d’obtention du prêt et que vous en avez respecté les modalités, le refus de financement peut permettre l’annulation de la vente sans pénalité.
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Quelle est la différence entre un compromis de vente et un contrat de réservation ?
Le compromis est généralement utilisé pour l’achat d’un logement existant. Le contrat de réservation intervient dans le cadre d’un achat sur plan en VEFA, avec des règles spécifiques concernant les engagements et le dépôt de garantie.
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