Vous envisagez de contracter un prêt immobilier pour acheter votre futur logement ? Lors de vos recherches de financement, vous avez peut-être entendu parler du taux d’usure.
Ce taux fixe une limite légale au coût d’un crédit immobilier. Il joue un rôle important dans la protection des emprunteurs, mais peut également expliquer pourquoi certaines demandes de financement ne peuvent pas aboutir.
Qu’est-ce que le taux d’usure ? Comment est-il calculé et que faire si votre prêt dépasse le plafond autorisé ? imoja vous aide à y voir plus clair.
Qu’est-ce que le taux d’usure immobilier ?
Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal qu’un établissement bancaire est autorisé à appliquer lorsqu’il accorde un crédit.
Fixé selon un cadre réglementaire, il vise à protéger les emprunteurs contre des conditions de financement excessives.
Il ne concerne pas uniquement les intérêts du prêt, mais l’ensemble des frais obligatoires pris en compte dans le calcul du TAEG.
Si le TAEG proposé dépasse le taux d’usure applicable, la banque ne peut pas accorder le crédit dans ces conditions.
Quelle différence entre le taux d’usure et le TAEG ?
Ces deux notions sont étroitement liées, mais elles ne désignent pas la même chose.
Le TAEG représente le coût global de votre crédit, exprimé en pourcentage annuel. Il permet de comparer plusieurs offres bancaires.
Il comprend notamment, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le financement ou bénéficier des conditions annoncées :
- Le taux d’intérêt du prêt.
- Les frais de dossier.
- Les éventuels frais de courtage.
- Le coût de l’assurance emprunteur obligatoire.
- Les frais de garantie, comme le cautionnement ou l’hypothèque.
Le taux d’usure, quant à lui, est le plafond légal que ce TAEG ne doit pas dépasser.
Un exemple pour mieux comprendre
Imaginons que le taux d’usure applicable à votre catégorie de prêt soit de 5,40 %.
- Si votre banque vous propose un crédit avec un TAEG de 4,80 %, celui-ci respecte le plafond légal.
- Si le TAEG atteint 5,60 %, le crédit dépasse le taux d’usure et ne peut pas être accordé dans ces conditions.
Ces exemples permettent simplement de comprendre le mécanisme. Le taux applicable dépend de la catégorie et de la durée de votre crédit, ainsi que de la période à laquelle il est accordé.
Comment est calculé le taux d’usure ?
En France, le taux d’usure est calculé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent.
Ces taux moyens sont ensuite augmentés d’un tiers pour déterminer les plafonds applicables.
Les seuils sont publiés au Journal officiel et actualisés chaque trimestre.
Il existe plusieurs taux d’usure selon les catégories de prêts. Pour les crédits immobiliers, les seuils distinguent notamment :
- Les prêts à taux fixe de moins de 10 ans.
- Les prêts à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans.
- Les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.
- Les prêts à taux variable.
- Les prêts-relais.
À savoir : la publication mensuelle du taux d’usure, mise en place temporairement en 2023, a pris fin. Depuis janvier 2024, le rythme trimestriel s’applique de nouveau.
Quel est le taux d’usure immobilier en vigueur ?
Les taux d’usure évoluent chaque trimestre. Il est donc important de consulter les seuils correspondant à la période de votre demande de financement.
Pour connaître les taux applicables, rendez-vous sur le site officiel de la Banque de France.
Vous y retrouverez les différentes catégories de prêts et les plafonds réglementaires.
Pourquoi le taux d’usure peut-il bloquer un prêt immobilier ?
Même lorsque votre situation financière permet, en principe, de rembourser un crédit, le taux d’usure peut constituer un obstacle.
En effet, le TAEG prend en compte plusieurs dépenses en plus des intérêts bancaires.
Par exemple, une assurance emprunteur coûteuse ou des frais de financement élevés peuvent augmenter le TAEG jusqu’à dépasser le plafond autorisé.
Dans cette situation, la banque ne peut pas vous proposer le crédit aux conditions envisagées.
Cela ne signifie pas nécessairement que votre projet immobilier est impossible, mais que le financement doit éventuellement être réétudié.
Que faire si votre prêt dépasse le taux d’usure ?
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour rechercher un financement respectant le plafond légal.
Comparer les offres de plusieurs banques
Les établissements bancaires ne proposent pas tous les mêmes conditions.
Comparer plusieurs offres peut vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt ou des frais plus avantageux.
Vous pouvez effectuer ces démarches directement ou faire appel à un professionnel.
Découvrez notre article « Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ? » pour mieux comprendre son rôle dans la recherche de financement.
Comparer les assurances emprunteur
L’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût d’un crédit immobilier.
Vous pouvez rechercher une assurance différente de celle proposée par votre banque, à condition qu’elle présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par l’établissement prêteur.
Une offre plus avantageuse peut contribuer à réduire le TAEG.
Étudier les frais liés au financement
Les frais de dossier, de courtage et de garantie peuvent également influencer le coût global du prêt.
Selon votre situation, certaines conditions peuvent être négociées ou adaptées.
Réexaminer votre plan de financement
Un apport personnel plus important peut permettre de réduire le montant à emprunter.
Il est également possible d’étudier différentes durées de remboursement, en tenant compte de leurs conséquences sur les mensualités et le coût total du crédit.
Attention : allonger la durée d’un prêt ne garantit pas une diminution du TAEG. Cette solution peut augmenter le coût total du financement et modifier la catégorie de taux d’usure applicable.
Avant toute décision, faites réaliser une simulation complète par votre banque ou votre courtier.
Le taux d’usure concerne-t-il aussi l’achat d’un logement neuf ?
Oui. Le taux d’usure s’applique également aux crédits immobiliers destinés à financer l’achat d’un logement neuf.
Que vous achetiez un appartement déjà achevé ou un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), votre financement doit respecter le plafond légal applicable.
Si vous envisagez un achat en Bail Réel Solidaire (BRS), en Prêt Social Location-Accession (PSLA) ou en Accession Coopérative, il est important de faire étudier votre situation par un professionnel connaissant ces dispositifs.
Selon votre éligibilité, certaines solutions comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peuvent également intervenir dans votre plan de financement.
Pour mieux anticiper votre projet, consultez notre guide « Budget immobilier : comment bien préparer son achat ? ».
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Le taux d'usure est-il le même pour toutes les banques ?
Oui. Pour une même catégorie de crédit et une même période, le plafond légal est identique pour tous les établissements prêteurs concernés.
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Le taux d'usure comprend-il l'assurance emprunteur ?
Le taux d’usure est comparé au TAEG, qui inclut notamment le coût de l’assurance emprunteur lorsqu’elle est obligatoire pour obtenir le crédit ou les conditions proposées.
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À quelle fréquence le taux d'usure change-t-il ?
Les taux d’usure sont actuellement actualisés chaque trimestre, à partir des taux moyens pratiqués par les établissements de crédit au trimestre précédent.
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Peut-on obtenir un prêt si le TAEG dépasse le taux d'usure ?
Non. Une banque ne peut pas accorder un crédit dont le TAEG dépasse le plafond légal applicable. Il faut alors rechercher des conditions de financement différentes.
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